Caso práctico. Tributación de la escritura de donación de inmueble con asunción de deuda garantizada con hipoteca

Supuesto de hecho. Telémaco adquirió un inmueble en Barcelona por un valor de 100.000 euros. Para financiar dicha adquisición solicitó un préstamo con garantía hipotecaria sobre el inmueble adquirido por un importe de 54.000 euros. Dos años después de la adquisición, Telémaco no puede hacer frente al pago del préstamo y propone a su hija Nausícaa donarle el inmueble a cambio de que se haga cargo del préstamo. Nausícaa le manifiesta a su padre Telémaco su alegría y éste acude al banco para comentarlo. Banco “Sin Comisión” acepta la subrogación en el préstamo de Nausícaa y emplaza tanto a ésta como a Telémaco en notaría para firmar una escritura de donación de inmueble con asunción de deuda garantizada con hipoteca.

Otros datos. El saldo pendiente del préstamo en el momento de formalizarse la operación es de 38.000 euros.

Solución

La escritura de donación de inmueble con asunción de deuda garantizada con hipoteca da lugar a dos liquidaciones;

a) Una primera liquidación, en concepto de impuesto de donaciones, en el que la base imponible sería el valor real del inmueble, esto es, 100.000 euros, menos el importe de la deuda asumida por Nausícaa, 38.000 euros (art. 37 RISD). El cálculo sería el siguiente;

100.000- 38.000= 62.000 euros, que sería la base imponible del impuesto.

A la base imponible del impuesto le aplicaríamos la escala de gravamen del ISD, donaciones, de manera que, de 0-200.000 euros, Nausícaa pagaría el 5 por ciento.

Por tanto, 62.000 x 5 por ciento= 3.100 euros, que sería la cuota a ingresar en concepto de impuesto.

El sujeto pasivo sería la donataria, esto es, Nausícaa.

b) Una segunda liquidación, en concepto de adjudicación en pago de asunción de deuda, en la que la base imponible sería el importe de la deuda asumida, esto es 38.000 euros. A esta magnitud se le aplicaría el tipo impositivo del 10 por ciento TPO y el resultado sería la cuota o importe a ingresar. El cálculo sería;

La base imponible sería 38.000 euros.

A ésta le aplicaríamos el tipo impositivo de TPO-10 por ciento, por tanto, 38.000 x 10 por ciento=3.800 euros.

La cuota a ingresar sería, pues, 3.800 euros.

El sujeto pasivo sería Nausícaa.

Nota. Es imprescindible que el banco consienta la liberación del deudor primitivo, Telémaco, y la subrogación de Nausícaa en la deuda que tenía su padre.

En el supuesto de que el banco no autorizara la subrogación o, simplemente, Telémaco quisiera donar el inmueble, sin que Nausícaa asumiera la deuda garantizada con hipoteca, únicamente habría una  liquidación en concepto de impuesto de donaciones, en la que la base imponible sería el valor real del inmueble, 100.000 euros sin poder deducirse de dicho valor el importe del saldo pendiente del préstamo garantizado con hipoteca sobre el inmueble donado ya que dicha deuda no ha sido asumida por Nausícaa. El cálculo sería;

Base imponible: 100.000 euros.

Escala de gravamen; de 0-200.000 euros- 5 por ciento.

Por tanto, aplicando la escala de gravamen a la base imponible, 100.000 x 5 por ciento= 5.000 euros, que sería la cuota a ingresar.

El sujeto pasivo, esto es, la obligada al pago del impuesto, sería Nausícaa.

Se ha aplicado en el cálculo la normativa de TPOAJD e ISD vigente en Cataluña.