Las comprobaciones de valores en las transmisiones inmobiliarias son quizás uno de los temas estrella en lo que se refiere a litigiosidad entre Administraciones Autonómicas y contribuyentes. El foco del conflicto recae en el uso por parte de la Administración de una motivación laxa y estereotipada de las liquidaciones que emite y que sitúan al contribuyente en una situación de auténtica indefensión. La apariencia de legalidad de los dictámenes emitidos por los peritos de la Administración es en ocasiones difícil de combatir y, lamentablemente, los TEAR, colapsados de expedientes, despachan los asuntos sin un estudio adecuado de la cuestión. Así, no es infrecuente que los TEAR estimen como motivados dictámenes periciales que, desde un punto de vista objetivo sí que lo están pero que deberían anularse de plano por la ausencia de individualización del bien objeto de pericia, esto es, se crea una apariencia de legalidad, al motivarse la valoración, pero dicha valoración lo es de una realidad que no se corresponde con las características del inmueble individualmente considerado, dicho en otras palabras, se efectúa una valoración objetiva del inmueble desvinculada de los datos de la realidad.
Esta práctica de la Administración es, lamentablemente, muy frecuente y, afortunadamente, parece tener los días contados a la luz de las SSTS de 26 de noviembre de 2015 y 18 de enero de 2016 y el eco que de ellas se están haciendo los TSJ. Ambas sentencias tienen la virtud de aclarar, de una vez por todas, que la carga de la prueba de desvirtuar el valor dado por el contribuyente recae en la Administración. Que la visita al inmueble objeto de pericia es la regla general y que si la Administración entiende que puede valorar un inmueble sin visitarlo ha de justificarlo fehacientemente ante el administrado, mediante la incorporación al expediente de los justificantes de dicha innecesaridad y no mediante el uso de frases estereotipadas y huecas que podrían valer para cualquier inmueble.
La nueva doctrina del TS, que ahonda en requisitos que ya fueron anunciados con anterioridad por el mismo TS en sentencias anteriores e ignorados por las Administraciones de manera sistemática, rebosa sentido común y endurece la tarea de la Administración, pero, al fin y al cabo, ¿cómo es posible que un perito pueda apreciar, vgr. la existencia de depreciación funcional en un inmueble (ausencia de ascensor en un tercer piso…) si no es con la visita al bien objeto de pericia?
La justificación de la innecesaridad de la visita al inmueble le ha permitido a la Administración evitar, por la vía de hecho, el tener que valorar circunstancias concurrentes en un inmueble que habrían dejado en nada el procedimiento de comprobación de valores al disminuir el valor del mismo. Tampoco han sido infrecuentes las «pseudovisitas» de la Administración al inmueble objeto de valoración para, mediante una fotografía de la fachada del mismo, dar por cumplida la exigencia del TS cuando lo cierto es que ésta resulta claramente insuficiente si no se combina la visita del exterior del inmueble con la del interior del mismo. Un dictamen pericial elaborado en dichas condiciones ¿puede calificarse como tal? Realmente, cuando la Ley está pensando en un dictamen de un perito de la Administración ¿está pensando en un documento estereotipado que no tiene en cuenta la realidad física de la finca?
En nuestra opinión, no todo vale y, por supuesto, no es esto en lo que está pensando la Ley. Que pueda voltearse la situación ahora está en manos del operador jurídico y de los tribunales. El camino ya lo ha marcado el TS. Ahora, sólo hace falta no mirar hacia otro lado.