La DGT vuelve a declarar la no sujeción a AJD de la escritura de novación de préstamo hipotecario que contiene una cláusula de mantenimiento de rango hipotecario

La DGT, en la consulta V4995-16 de 17 de noviembre, ha declarado la no sujeción a AJD de la escritura de novación de préstamo hipotecario que contiene una cláusula de mantenimiento de rango hipotecario.

El supuesto de hecho consiste en la novación de un crédito mercantil sindicado y varios préstamos hipotecarios. Ante la dificultad para atender a los pagos de manera regular, el contribuyente inició un proceso de negociación con las entidades bancarias proponiendo una serie de modificaciones tanto del crédito como de los préstamos hipotecarios cuya fiscalidad es sometida a la consideración de la DGT.

El listado de modificaciones propuesto a la consideración de la DGT por parte del contribuyente es el siguiente:

a) Ampliación de capital del préstamo.

b) Otorgamiento de un periodo de carencia del principal

c) Ampliación del plazo total de amortización de cada uno de los préstamos.

d) Modificación del tipo y periodo de interés.

e) Modificación del calendario de amortización.

f) Establecimiento de una quita condicionada al cumplimiento de ciertos requisitos.

g) Desdoblamiento de uno de los tramos del préstamo sindicado en dos subtramos, sin que exista redistribución de la responsabilidad hipotecaria entre ellos.

h) Inclusión de nuevas causas de amortización y vencimiento anticipado.

i) Aceptación del mantenimiento del rango hipotecario actual de los acreedores titulares de hipotecas de segundo y tercer rango constituidas sobre las fincas de la consultante.

Por lo que hace a la ampliación de capital del préstamo, es pacífico en la doctrina su sujeción a AJD, siendo la base imponible la total responsabilidad hipotecaria del préstamo ampliado.

Por lo que hace a las modificaciones relacionados bajo las letras b), c) y d) son supuestos clásicos de exención al amparo de la Ley 2/1994.

En lo que se refiere a la modificación del calendario de amortización, letra e), en la medida que es una consecuencia directa de la modificación del plazo de amortización del préstamo debe entenderse embebida en ésta, por lo que estaría exenta de AJD al amparo de la Ley 2/1994.

El establecimiento de una quita de los préstamos, letra f), es una operación cuya exención fue introducida recientemente en la LTPOAJD por lo que su exención no admite dudas.

El desdoblamiento de uno de los tramos del préstamo sindicado en dos subtramos y la inclusión de nuevas causas de amortización y vencimiento anticipado, letras g) y h), son operaciones que simplemente carecen de contenido valuable por lo que estarían no sujetas a AJD.

Finalmente, la aceptación del mantenimiento del rango hipotecario actual de los acreedores titulares de hipotecas de segundo y tercer grado constituidas sobre las fincas de la consultante es declarada por la DGT como no sujeta a AJD, reiterando el criterio mantenido en otras consultas (V3463-13, V1644-14, V3846-15 y V0749-16).

Tal y como tuvimos ocasión de comentar en otro post, el auténtico test de fiscalidad de los supuestos de mantenimiento de rango hipotecario se produce cuando se aumenta, de manera simultánea, el plazo del préstamo o crédito y se amplía el capital del mismo o bien simplemente se amplía la responsabilidad hipotecaria del préstamo o crédito. En estos casos, siendo necesario el consentimiento de los titulares de cargas posteriores (ya sean derechos anotados o inscritos) para que mantenga el rango la ampliación de plazo y de capital (o la ampliación de la responsabilidad hipotecaria si la hubiere) parece que se otorgaría un rango diferente al que le correspondería de acuerdo con la normativa registral, por lo que su incidencia en AJD, como un negocio sobre el rango hipotecario (posposición de hipoteca) parece más defendible.

El supuesto de hecho contenido en la consulta parece confirmar la no sujeción a AJD del mantenimiento de rango hipotecario incluso en los casos de ampliación de capital del préstamo hipotecario, ya que dicho consentimiento parece extenderse a las novaciones descritas y a la ampliación de capital, que también aparece relacionada en el listado. Ahora bien, teniendo en cuenta la mecánica registral de las ampliaciones de préstamo hipotecario, que funcionan, desde este punto de vista, como una hipoteca diferenciada de la inicial, esto es, como si fueran dos hipotecas distintas (aunque, claro está, desde un punto de vista civil, la hipoteca es única) y la ausencia de concreción en relación a la fiscalidad de este supuesto concreto en la consulta, conviene mantener este caso  como pendiente de resolución por parte de la DGT.