La DGT ha declarado en la consulta vinculante V5438-16 de 23 de diciembre la sujeción a AJD de la escritura de novación de préstamo hipotecario consistente en la modificación del sistema de amortización.
El supuesto de hecho consistía en la modificación de varios préstamos y créditos en los cuales se novaban, entre otras cosas, el sistema de amortización de capital, mediante la modificación de las actuales cuotas semestrales a trimestrales a periodos vencidos y, asimismo, se modificaba el sistema de pago de cuotas, quedando diferido el pago de las mismas a la finalización de los contratos, con lo que se pagaría una última cuota más elevada que las anteriores.
La DGT recuerda, en primer lugar, que la Ley 2/1994 de 30 de marzo declara exenta de AJD las escrituras de modificación de préstamos hipotecarios en las que se noven plazo, tipo de interés o ambas cosas. A sensu contrario, continúa, ello supone que las escrituras en las que se modifiquen algo diferente a plazo, tipo de interés o ambas cosas, quedarán sujetas a AJD siempre y cuando reúnan los requisitos del art. 31.2 de la LTPOAJD, como el caso que nos ocupa, en el que se modifica el sistema de amortización.
En segundo lugar, con relación al carácter valuable de determinadas modificaciones de préstamos hipotecarios (que es uno de los requisitos del art. 31.2 de la LTPOAJD para que un acto quede sujeto a AJD) la DGT señala que la condición de que el contenido sea valuable no depende de que se modifique la garantía hipotecaria sino que el contenido del documento se pueda cuantificar y si son cuantificables, son valuables por lo que quedará sujeta a AJD. Por ello, la base imponible estará constituida por el importe total garantizado, con independencia de que tal importe sea igual, mayor o menor que el que garantizaba el crédito o préstamo hipotecario que se nova.
Por lo que hace a que debe entenderse por “importe total garantizado con independencia de que tal importe sea igual, mayor o menor” la DGT no señala con claridad que debe entenderse por tal. Dicho concepto debemos rescatarlo de otras consultas, en las que la DGT aclaró (vid. V0966-15 de 26 de marzo de 2015) que por importe total garantizado debe entenderse el importe del préstamo o crédito pendiente de amortización y los correspondientes intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos que se hubieran establecido y estuvieren garantizados por el derecho de hipoteca.
Buenos días Josep Maria.
En referencia a este artículo, me encuentro en el caso que tengo una hipoteca de interés variable progresivo, he hecho la consulta al banco para pasarla mediante una novación ha un tipo de interés fijo y modificar el sistema de progresión por uno de cuotas constantes, evidentemente al modificar el sistema de amortización me dicen que tengo que volver a pagar los impuestos, pero me hacen el cálculo con la base del importe total garantizado del inicio de la hipoteca, según puedo entender en este artículo debería calcularse en base al capital restante y no del total solicitado inicial.
¿puede decirme si el «(vid. V0966-15 de 26 de marzo de 2015)» es vinculante, o es solo cuestión de interpretación?
Muchas gracias.
Bon dia Mar,
Tal y como señalamos en la consulta comentada, la base imponible en las novaciones de préstamo hipotecario en las que se modifica el sistema de amortización, es la total responsabilidad hipotecaria del saldo pendiente del préstamo y no el total solicitado inicial, esto es, lo que consta inscrito en el registro de la propiedad. Así, la consulta V0966-15, de 26/3/2015, señala que;
«Respecto a la cuota gradual de documentos notariales, partiendo de que, como se ha establecido en reiteradas ocasiones en resoluciones judiciales, la base imponible no es el precio satisfecho por la cesionaria (adquirente) de los créditos, sino el importe garantizado con la hipoteca, como establece el artículo 30.1 del TRLITPAJD, transcrito anteriormente, y que, lógicamente, es el criterio de esta Dirección General, que viene manteniendo que “la base imponible estará constituida por la total cantidad garantizada”. En cuanto a la interpretación que debe darse que esta última frase, resulta conveniente precisar si “la total cantidad garantizada” se refiere a la pendiente de amortización en la fecha de la cesión –más los correspondientes intereses, costas, etc.–, o, por el contrario, la base imponible equivaldrá al importe total de la garantía constituida en su momento a favor del cedente por el deudor (prestatario).
A este respecto, cabe señalar que esta Dirección General ya ha manifestado en informe dirigido a algunas Comunidades Autónomas, en relación con la modificación de plazos y otros aspectos de los préstamos hipotecarios que la base imponible estaría constituida “por el importe total garantizado, “con independencia de que tal importe sea igual, mayor o menor que el que garantizaba el préstamo hipotecario o crédito hipotecario que se ha novado”, sin establecer una necesaria equivalencia entre la base imponible y el importe de la garantía constituida en su momento a favor del cedente por el (prestatario). Idéntico criterio se ha mantenido en sucesivas resoluciones de contestación a consulta, de las que cabe citar las siguientes: V0825-11, de 30 de marzo de 2011, V0612-12, y V0613-12, ambas de 22 de marzo de 2012, V1935-13 de 10 de junio de 2013, V3049-13 de 11 de octubre de 2013, y, especialmente, V1221-14, de 5 de mayo de 2014. Esta última resolución merece atención especial por su mayor concreción.
En la resolución V1221-14, en relación con una escritura de compraventa y subrogación en la que se producía asimismo la novación del préstamo hipotecario, y se modificaban ciertas condiciones como el interés, el plazo y el valor de tasación del inmueble hipotecado, se planteaba cómo debía tributar la modificación del valor de tasación en caso de no estar bonificada por la Ley 2/1994, de 30 de marzo y, en concreto, cuál sería el contenido valuable y el tipo de la cuota gradual. A este respecto, y una vez determinada la no aplicación de la bonificación establecida en el artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, se establecía que la base imponible estaría constituida por el contenido valuable de la escritura de novación, que reunía todos los requisitos establecidos en el artículo 31.2 del TRLITPAJD, que se fijaba en “el importe de la obligación o capital garantizado, (el saldo pendiente de pago a fecha de la escritura de modificación), más los intereses, costas y gastos que se establezcan”.
El citado criterio se sustenta en que, según el artículo 122 de la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria): “La hipoteca subsistirá íntegra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquiera parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone en los dos siguientes artículos.”, lo que determina que la obligación garantizada va disminuyendo a medida que se amorticen parcialmente los préstamos, puesto que el principal pasa a ser el que quede pendiente de pago en cada momento, debiendo calcularse a tal momento el importe de los intereses, costas y gastos que se hubieran pactado.»
Por tanto, a nuestro parecer resulta claro que, de acuerdo con el criterio de la DGT, la base imponible será la total responsabilidad hipotecaria del saldo pendiente.
De hecho, dicha expresión, hasta que la DGT lo ha aclarado, venía siendo interpretado por las Administraciones Autonómicas como total responsabilidad hipotecaria inicial.
Por tanto, es dicho importe el que debería retenerte la Gestoría en concepto de AJD. Haz valer la consulta que aquí reproducimos. En todo caso, si te retuvieren la total responsabilidad hipotecaria del préstamo inicial puedes solicitar devolución de ingresos indebidos ante hacienda y si se desestimara, puedes acudir al Tribunal Económico Administrativo Regional de tu Comunidad Autónoma.
En todo caso, tal y como comentamos en otras entradas de la web, es un tema muy discutido. Nuestro criterio es que dichas modificaciones no deberían tributar, tal y como exponemos, por ejemplo en;
https://www.tottributs.com/2016/03/la-dgt-reitera-la-sujecion-a-ajd-de-la-escritura-de-modificacion-del-sistema-de-amortizacion-de-un-prestamo-hipotecario/
https://www.tottributs.com/2015/05/la-base-imponible-de-ajd-en-las-novaciones-de-prestamos-hipotecarios/
https://www.tottributs.com/2016/07/sobre-la-modificacion-del-valor-de-tasacion-en-las-novaciones-de-prestamos-hipotecarios-y-el-post-de-justito-el-notario/
Esperamos haberte podido ayudar.
Josep Maria
Gracias, su repuesta me sirve de asesoramiento.
Saludos
Hola..
Mi caso es que tengo una hipoteca donde me queda un capital pendiente de 39.400 €.
a un interes del 0,49% de diferencial con respecto al Euribor… ahora me veo en la necesidad de pedir una ampliación de 30.000 €. y el banco me cambia el tipo de interes al 1,55 % … y amplia el plazo restante que era de 5 años a 10 años a la vez que. solo acepta la novación si en lugar de estar yo sola añado a otra persona como segundo titular…
Mi pregunta es… sobre los grastos de la movación.
Son los siguientes..
Importe…. 39.400.-«€. «+ 30.000.-€ = 69.400.-€.
Notaria…1.136.-€.
Impuestos…1.489,48 €.
Registro….430,-€.
Verificación.. 20.90 €.
H. Envio …. 15.-€.
Total previsión … 3.552,46
A esto hay que sumarle..350.-€.
de la nueva tasación del inmueble.
Yo los veo muy exagerados.
Cree Ud. que es más o menos correcto
Bon dia,
A nuestro parecer son correctos. Piensa que una provisión de fondos no deja de ser una simple estimación de gastos en los que se puede incurrir durante la tramitación de una escritura. De estos, hay gastos que se pueden precisar con exactitud (impuestos) y otros que son más dificiles de precisar como notaria (varios actos en una misma escritura que implica el uso de de varios aranceles, números de folios de la escritura etc…) y registro (igualmente, varios actos a inscribir con cuantía variable, cancelación de afecciones y cargas caducadas etc…), gastos que por otro lado determinan otros profesionales (notario y registrador) y de los que la gestoría o profesional que tramite solo puede hacer una mera estimación.
Desde un punto de vista estrictamente fiscal, parece que en la partida de impuestos se ha provisionado la ampliación de préstamo hipotecario y la novación de préstamo hipotecario (parece que se va a novar el valor de tasación y, por tanto, también tributará). Por tanto parece correcta.
La adición de un nuevo deudor, por si solo no tributa, por tanto, en definitiva, parece correcta la partida de impuestos.
El importe de la tasación no parece exagerado, y el monte total puede variar en atención a los honorarios profesionales del la empresa tasadora. 350 euros, a nuestro parecer, no es exagerado.
Por lo que hace al resto de partidas, la de envío entendemos que debe ser para cubrir los gastos de mensajería en los que se pueda incurrir durante la tramitación de la escritura (parece razonable) y la verificación (entendemos que registral) 20,90 euros, puede ser el coste de la misma, aunque es una partida que debería precisarse si se corresponde con eso y el coste real de la misma. Entendemos que debe ser su coste.
Por tanto, en resumen, el detalle de provisión de fondos que nos has relacionado, a nuestro parecer, se ajusta bastante a los gastos en los que se puede incurrir durante la tramitación de la escritura.
Para cualquier duda o consulta no dudes en ponerte en contacto con nosotros.
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Buenas tardes,
Mi caso es que tengo una hipoteca en la que me queda un capital pendiente de 239.000 €
a un interés del 1,39% de diferencial con respecto al Euribor… ahora me veo en la necesidad de realizar una novación de la hipoteca (por separación, el banco me cambia el tipo de interés al 1,55 % manteniendo años y me hace introducir avalistas.
Mi pregunta es sobre los gastos de la provisión de fondos de dicha novación.
Importe pendiente amortizar…. 239.000€ (Importe inicial 248.800 €)
Notaria…1.300-€.
Impuestos Novación 4.556,75€.
Registro…. 639€.
Gestión… 121€.
Impuesto Extinción Condominio… 2.333,70€.
Total previsión … 8.950,45,46
A esto hay que sumarle..200.-€ de la nueva tasación del inmueble.
Los veo muy exagerados. He solicitado eliminación del Impuesto de Extinción de condominio ya que se realizará escritura de disolución de pareja de hecho, por lo que está exento. En cuanto al impuesto de la Novación considero que a quien corresponde tributar es al banco (por añadir avalistas) pero en ningún caso a mí. Podrían ayudarme? Por favor? Son correctos?
En cualquier caso, podría reclamar a posteriori dichos impuestos si no me corresponden?
Gracias por todo.
Bon dia,
En relación a los avalistas, el sujeto pasivo es el banco. Antes de firmar nada, hablé con el banco, ya que aunque ellos son los obligados al pago, si usted asume dicho pago en la escritura, el banco siempre se lo podrá exigir con independencia de quién sea el obligado tributario.
Últimamente algunas entidades ya no repercutían dicho impuesto al cliente aunque por lo que veo, no todas.
Sobre la extinción de condominio, si es Catalunya, hay bonificación en AJD.
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz