En la donación de un inmueble gravado con un derecho de hipoteca en garantía de una deuda únicamente se podrá deducir el importe de dicha deuda de la base imponible del impuesto si el donatario asume, de manera fehaciente, la deuda.
En dicho caso, se girarían dos liquidaciones, una en concepto de impuesto de donaciones, en el que la base imponible seria el valor real del inmueble del que se podría restar el importe de la deuda asumida. Y una segunda liquidación, en concepto de adjudicación en pago de asunción de deuda, en el que la base imponible sería el importe de la deuda asumida.
Ejemplo
Manuela dona a su hija Andrea un inmueble valorado en 190.000 euros gravado con una hipoteca en garantía de un préstamo que contrató Manuela hace unos años. El saldo pendiente es de 105.000 euros. Andrea asume la deuda.
Por tanto, Andrea pagará en concepto de impuesto de donaciones
190.000- 105.000 = 85.000 euros es la base imponible
85.000 x 5 por ciento = 4.250 euros
Y, asimismo, pagaría en concepto de adjudicación en pago de asunción de deuda
105.000 x 10 por ciento = 10.500 euros.
Obsérvese que se ha deducido de la base imponible (190.000 euros) el importe de la deuda asumido por Andrea.
Si el donatario no asumiese fehacientemente dicha obligación no será deducible la deuda sin perjuicio del derecho del adquirente del inmueble a la devolución de la porción de la cuota tributaria correspondiente a dicho importe si se acreditase fehacientemente el pago de la deuda por su cuenta dentro del plazo de prescripción del impuesto (art. 17 de la LISD).
El art 95 del RISD regula un procedimiento especial de devolución para el supuesto de que el donatario pagare, con posterioridad, la deuda garantizada con el derecho real de hipoteca que recae sobre el inmueble adquirido.
Los requisitos para que se pueda practicar la devolución son;
a) La deuda tiene que ser titularidad del donante/s y ha de tenerla contraída con un tercero.
b) La deuda tiene que estar garantizada con un derecho de hipoteca que recaiga sobre el inmueble donado.
c) La deuda ha de ser pagada por el donatario.
d) El pago de la deuda se ha de acreditar fehacientemente ante la Administración para que proceda la devolución.
e) El plazo para solicitar la devolución es de cuatro años (art. 17 de la LISD) y no cinco años como señala erróneamente el art. 95 del RISD.
El cálculo para determinar la porción de impuesto a la cual se tiene derecho a la devolución en el caso de pago sobrevenido de la deuda es el siguiente;
Ejemplo
Manuela dona a su hija Andrea un inmueble valorado en 190.000 euros gravado con una hipoteca en garantía de un préstamo que contrató Manuela hace unos años. El saldo pendiente es de 105.000 euros. Andrea no asume la deuda.
Por tanto, Andrea pagará en concepto de impuesto de donaciones
190.000 x 5 por ciento= 9.500 euros.
Obsérvese que no se ha deducido de la base imponible (190.000 euros) el importe de la deuda al no haber sido asumido por Andrea.
Un año después, Andrea paga la deuda que tenía su madre, Manuela, que, en dicho momento, era de 100.000 euros. Por tanto, habiendo pagado la deuda, Andrea tendrá derecho a la devolución de una parte de la cuota que pagó en su día. El cálculo sería el siguiente:
190.000 – 100.000= 90.000 es la base imponible
90.000 x 5 por ciento = 4.500 euros
La diferencia entre la cuota que pagó en su día (9.500 euros) y la cuota que pagaría ahora si se pudiese deducir la deuda pagada (4.500 euros), esto es, 5.000 euros, es el importe a que tiene derecho a su devolución Andrea.
Notas prácticas
La adjudicación en pago de asunción de deuda se equipara a TPO y, por tanto, tributa como tal.
La deuda tiene que ser asumida de manera fehaciente por el donatario para que se pueda deducir de la base imponible del impuesto de donaciones. Así, la entidad bancaria debe autorizar la subrogación para que sea efectiva la asunción de deuda.
La referencia del art. 95 del RISD al plazo de cinco años debe entenderse hecha al plazo ordinario de prescripción de cuatro años.
El pago sobrevenido de la deuda que da derecho a solicitar la devolución de la parte de la cuota que se ingresó en su día se ha de acreditar de manera fehaciente, preferentemente mediante escritura pública, si bien nada impide que se pueda demostrar mediante cualquier medio de prueba admitida en Derecho.
A nuestro parecer, el pago sobrevenido de la deuda mediante la subrogación en el préstamo hipotecario del cual fuere deudor el donante tiene los efectos de pago liberatorio y, por tanto, debería dar lugar a la devolución a la parte de la cuota que se ingresó en su día.
El pago sobrevenido de la deuda, a nuestro parecer, asimismo, puede dar lugar al devengo del impuesto de donaciones, ya que el pago de dicha deuda libera de la misma al antiguo deudor, que se vería beneficiado.
La deuda tiene que ser titularidad del donante y estar garantizada con un derecho de hipoteca sobre el inmueble donado para que dé lugar a la devolución de la cuota ingresada en su día.
El cálculo de los ejemplos se ha realizado con la normativa vigente en Cataluña sobre el ISD y el ITPOAJD en el año 2017.