Las operaciones sobre el rango hipotecario y su incidencia en AJD

El rango hipotecario puede ser definido como la posición que ocupa una hipoteca en relación a otras hipotecas o cargas que gravan un inmueble.

El rango hipotecario se adquiere, de acuerdo con el principio de prioridad registral, por estricto orden de acceso al Registro de la Propiedad.

Aún así, la normativa hipotecaria permite realizar operaciones sobre el rango hipotecario entre hipotecas u otras cargas que recaen sobre un mismo inmueble.

El rango hipotecario es una cualidad del derecho de hipoteca, por tanto, sólo tiene valor patrimonial autónomo cuando se realiza un negocio sobre éste.

La realización de un negocio sobre el rango hipotecario es una operación que reúne los requisitos para tributar por el gravamen de actos jurídicos documentados de acuerdo con el art. 31.2 de la LTPOAJD.

Las principales operaciones sobre el rango hipotecario aparecen definidas en el art. 30 de la LTPOAJD y son;

La posposición y mejora de rango hipotecario; es el supuesto por el cual una hipoteca pospone su rango a favor de otra, posterior, de manera que esta última mejora su rango. La base imponible será, de acuerdo con el art. 30.1 de la LTPOAJD, la total responsabilidad hipotecaria asignada al derecho que empeora de rango (la hipoteca que se mueve).

La igualación de rango; supone la atribución del mismo rango a una hipoteca y otra, posterior, de manera que, en el caso de ejecución de cualquiera de las dos, la otra permanece subsistente. La base imponible, en este caso, será, de acuerdo con el artículo 30.1 de la LTPOAJD, la total responsabilidad hipotecaria asignada al derecho establecido en primer lugar.

No aparece recogido, de manera expresa, en el art. 30 de la LTPOAJD los supuestos de permuta o intercambio de rango entre dos hipotecas que gravan una misma finca, habiendo cargas intermedias.

Notas prácticas        

La igualación de rango entre hipotecas que se constituyen de manera simultánea, “ab initio”, siempre que lo sean en el mismo título o en protocolos consecutivos no tributa por la modalidad de AJD.

Tampoco están sujetos a AJD los pactos de igualdad o posposición de rango «ab initio» que se establecen en la constitución de una hipoteca en relación a la constitución de hipotecas futuras, esto es, cuando se prevé que las hipotecas que puedan constituirse en el futuro tengan el mismo rango o se pospongan a la constituida en aquel acto; son los supuestos de reserva de rango. En estos casos, es fundamental que cuando nazca la hipoteca inicial se pacte, en ese momento, el rango que poseerá la hipoteca futura (consulta V2551-17 de 9 de octubre de la DGT).

La base imponible de la permuta de rango hipotecario no aparece recogida de manera expresa en la LTPOAJD por lo que habrá que estar a la práctica administrativa. En todo caso, habiendo una hipoteca que mejora de rango y otra que se pospone, a nuestro parecer, por lo menos, habría dos negocios sobre el rango hipotecario.

La cláusula de consentimiento para la conservación del rango hipotecario previsto en el art. 4.3 de la Ley 2/1994 ha sido calificada por la DGT del Ministerio de Economía y Hacienda como no sujeta a AJD en diversas consultas vinculantes. Aún así, la cuestión no es tan sencilla. De acuerdo con la Resolución de la DGRN de 14 de mayo de 2015, cabe distinguir los siguientes supuestos;

a) En primer lugar, en aquellos supuestos en que se amplíe el plazo del préstamo o crédito hipotecario, la DGRN apunta que no será necesario el consentimiento de los titulares de cargas posteriores para que la hipoteca novada mantenga el rango. Por tanto, el consentimiento manifestado por los titulares de cargas posteriores es innecesario de acuerdo con la DGRN y por tanto, la no sujeción a AJD parece clara.

La DGT ha tenido ocasión de pronunciarse en relación a la fiscalidad de este grupo de supuestos, declarando, de manera reiterada, la no sujeción a AJD del consentimiento para la conservación del rango hipotecario en las consultas  V0749-16, V3846-15, V1644-14 y 3463-13.

b) Un segundo supuesto a contemplar sería el de ampliación de capital del préstamo o crédito hipotecario, sin ampliación de plazo, esto es, los conocidos como supuestos de “recarga” en los préstamos o “revolving” en los créditos. En estos casos, concedido un préstamo o crédito y amortizado una parte del mismo, la recarga posterior (“revolving” en los créditos) del mismo hasta el tope inicial, sin aumento de responsabilidad hipotecaria, de acuerdo con la DGRN, tampoco precisaría el consentimiento de titulares de cargas posteriores para mantener el rango. Por tanto, el consentimiento para conservar el rango en estos supuestos, además de ser innecesario, a nuestro parecer no incidiría en AJD, al no suponer ningún negocio sobre el rango, sin perjuicio de la tributación que, en su caso, pudiera proceder por la ampliación de préstamo o recarga del crédito, cuestión, por otro lado, algo polémica también.

c) Finalmente, un tercer grupo de supuestos sería aquellos en los que se aumenta, de manera simultánea, el plazo del préstamo o crédito y se amplía el capital del mismo o bien simplemente se amplía la responsabilidad hipotecaria del préstamo o crédito. Este supuesto es, a nuestro parecer, el auténtico test de fiscalidad de este tipo de operaciones, pues, en estos casos, siendo necesario el consentimiento de los titulares de cargas posteriores (ya sean derechos anotados o inscritos) para que mantenga el rango la ampliación de plazo y capital (o la ampliación de responsabilidad hipotecaria, en su caso, si la hubiere) parece que otorgaría un rango diferente al que le correspondería, de acuerdo con la normativa registral, por lo que su incidencia en AJD, como negocio sobre el rango hipotecario (posposición de hipoteca), parece más defendible. Así lo entiende la DGT de Cataluña en las consultas 92E/12 y 103E/12 de 15 de julio y la STSJ de Castilla León de 25 de febrero de 2015, que declaran la sujeción a AJD de estos supuestos. En contra, la DGT del Ministerio de Economía y Hacienda, que en la consulta V4995-16 parece confirmar, de manera algo confusa, la no sujeción de este supuesto a la modalidad de AJD.

El sujeto pasivo en la modalidad de AJD en las operaciones sobre el rango hipotecario sería el acreedor hipotecario cuya hipoteca mejora de rango bien por situarse delante de una preexistente (posposición o mejora de rango) bien por pasar a tener el mismo rango que otra igualmente preexistente (igualación de rango).