La DGT ha declarado en la consulta V0732-18 de 19 de marzo la no sujeción a AJD de la cancelación parcial de una declaración de obra nueva al no haberse construido las viviendas proyectadas.
El supuesto de hecho consistía en la creación de un edificio a partir del derribo de diez chalets. Así, se derribaron nueve de ellos, procediéndose con posterioridad a la agrupación y división horizontal de la finca, creando treinta viviendas. Además, en relación al décimo chalet, se proyectó la creación de tres viviendas más si bien ni tan siquiera llegaron a construirse ya que quebró la promotora.
En este sentido, se plantea ante la DGT la fiscalidad de la cancelación parcial de la declaración de obra nueva en relación a las tres viviendas que no llegaron a construirse así como la modificación de la división horizontal como consecuencia de no haberse llevado a cabo las tres edificaciones.
En relación a la cuestión relativa a la fiscalidad de la cancelación parcial de la declaración de obra nueva la DGT señala que al no haber obra nueva cuyo valor pueda ser tenido en cuenta, al no haberse iniciado, dicho acto carece de contenido valuable.
Por lo que hace a la modificación de la división horizontal, la DGT señala que la misma está sujeta al gravamen de AJD ya que efectivamente se modifican la superficie de las tres viviendas proyectadas.
Por lo que hace a la base imponible la DGT señala que será la suma del valor real del coste de la obra nueva y el valor del terreno referido exclusivamente al chalet diez, que fue sobre el que se proyectó la construcción de las tres viviendas y no sobre el resto de viviendas, que se mantienen inalteradas.
No podemos compartir el criterio referido a la base imponible de la modificación de la división horizontal, que, en realidad, es una cancelación parcial de la misma por no haberse edificado las tres vivivendas proyectadas.
Así, la DGT, en su consulta V1395-14 de 23 de mayo declaró no sujeta a AJD la cancelación de la declaración de una obra nueva y la división horizontal de la misma al no haberse edificado lo proyectado. En cambio, en la presente consulta parece apartarse en parte de dicho criterio.
El motivo, aparentemente, es que la cancelación parcial (que no total) de la división horizontal supone una modificación de la división horizontal originaria, variando las superficies de las tres viviendas proyectadas y no ejecutadas.
Pero lo cierto es que si las tres viviendas ni tan solo llegaron a ejecutarse físicamente difícilmente puede decirse que éstas, previamente, tuvieren una superficie diferente que ahora se está modificando al dejar sin efecto, parcialmente, la división horizontal.
Por otro lado, resulta paradójico que la DGT fije como base imponible la suma del valor real del coste de la obra nueva y el valor del terreno (referido a las tres viviendas proyectadas) cuando acaba de declarar que el valor de la obra nueva es inexistente por no haberse ejecutado las tres viviendas proyectadas.
En fin, como hemos apuntado anteriormente, lo mismo puede decirse en relación al valor del terreno; si las edificaciones no han existido, difícilmente puede decirse que se han modificado las superficies de éstas. El criterio que exhibe la DGT es claramente formalista y parece más un subterfugio para incluir el valor del terreno en la base imponible de la modificación de la división horizontal.
A nuestro parecer, dicha modificación de la división horizontal debería haber sido declarada no sujeta a AJD al carecer de cantidad o cosa valuable.