El TEAC, en resolución de 20 de septiembre de 2018, resolución 04588/2015/00/00, ha declarado que en los supuestos de declaración de obra nueva, el “valor real del coste de la obra”, no puede salir de un método técnico de valoración que, partiendo de un valor de referencia o unitario y aplicando una serie de coeficientes, determine lo que sería el valor real o de mercado del inmueble.
Por ello, el valor real de lo edificado no puede conducir a la valoración del inmueble como resultado final de la obra nueva, sino al coste de ejecución del mismo, conceptos ambos (coste de ejecución frente a valor del inmueble terminado) que no tienen por qué coincidir, pues por ejemplo en la valoración del inmueble pueden influir factores como la localización del mismo o su uso que no tienen por qué afectar al coste de ejecución.
En este sentido, el TEAC aplica el criterio contenido en la STS de 9 de abril de 2012 según el cual la base imponible de la declaración de obra nueva es el “valor real del coste de la obra” y no el valor del inmueble como producto acabado en el que se incluyen otros elementos que pueden elevar la base imponible del impuesto de manera injustificada.
Es por ello que la determinación del concepto «valor real del coste de la obra» no puede salir de un método técnico de valoración que, por definición, incorporará elementos que, en ningún caso, pueden integrar la base imponible de la declaración de obra nueva en AJD tal como la define la Ley del impuesto.