Requisito previo; la entrega del inmueble ha de estar exenta de IVA y sujeta a TPO al amparo de lo previsto en artículo 7.5 de la LTPOyAJD.
Si se reúnen ciertos requisitos, la LIVA permite la renuncia a la exención del IVA, de manera que la operación no tributará por TPO si no por IVA y AJD.
¿Cuáles son esos requisitos?
- El transmitente ha de ser sujeto pasivo de IVA.
- El adquirente ha de ser igualmente sujeto pasivo de IVA y, además, ha de actuar en relación a dicha operación como empresario o profesional.
- El adquirente ha de tener derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado.
- El transmitente ha de comunicar al adquirente la renuncia a la exención del IVA de manera fehaciente.
En relación a dichos requisitos merecen destacarse las siguientes NOTAS;
- Los requisitos se han de cumplir de manera cumulativa. Si falta alguno de ellos, no procederá la renuncia a la exención del IVA.
- El transmitente ha de ser un sujeto pasivo de IVA, empresario o profesional. Sólo así la entrega, en abstracto, podrá estar exenta de IVA y sujeta, en su caso, a TPO, con posibilidad de renuncia a la exención.
Si el transmitente es un particular, la operación quedará sujeta a TPO, sin exención, por lo que en ningún caso se podrá proceder a la renuncia a la exención del IVA, básicamente porque el transmitente no es un sujeto pasivo de IVA ni, por tanto, la transmisión, en abstracto, podrá quedar exenta de IVA para poder renunciarse a la exención.
- El transmitente ha de comunicar de manera fehaciente al adquirente la renuncia a la exención del IVA. En este sentido, no es estrictamente necesario que se haga constar en la escritura la correspondiente cláusula de carácter fiscal, aunque si recomendable para despejar cualquier atisbo de duda.
En todo caso, lo que si que es fundamental es que quede claro que se ha repercutido el IVA en una operación que, por definición, debería ir por TPO con arreglo a la Ley.
Dicha circunstancia (la repercusión del IVA en una operación que debería ir por TPO) es una manifestación inequívoca de que se ha producido la renuncia a la exención del IVA.
- No es posible la renuncia a la exención del IVA en las prestaciones de servicios, como por ejemplo, la transmisión de un derecho de usufructo.
La consecuencia práctica de la renuncia a la exención del IVA es que la operación quedará sujeta a IVA y AJD.
En este sentido, las CCAA han aumentado el tipo de AJD en estas operaciones para paliar la pérdida de ingresos que supone dejar de ingresar TPO.
¿Y porqué la partes pueden tener interés en reconducir la fiscalidad de la operación a la órbita del IVA? Pues porque el IVA es deducible y TPO es un gasto.
Finalmente, hay que tener presente que la renuncia a la exención del IVA es uno de los casos de inversión del sujeto pasivo de IVA, de manera que el obligado a efectuar el ingreso del mismo no será el vendedor si no el comprador, por tanto, atención.
Tu articulo aclara perfectamente y de forma esquemática los requisitos para la renuncia a la exención.
Me ha resultado muy útil.
Muchas gracias Inma!
Un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Hola he comprado unos locales para seguir con la misma empresa, si la venta esta exenta de iva, tengo que pagar tramisiones?
Bon dia Verónica,
Efectivamente, si está exenta de IVA debería pagar TPO.
Ahora bien, debería estudiarse si se reunen los requisitos que comentamos en el post para poder proceder a la renuncia a la exención del IVA, de manera que la transmisión, en vez de quedar sujeta a TPO pueda quedar sujeta a IVA + AJD.
Fiscalmente, para el adquirente sería más beneficioso que la operación fuera por IVA, ya que se lo podrá deducir, pero que ello sea posible dependerá de que concurran los requisitos previstos en la normativa para proceder a la renuncia a la exención del IVA.
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Según el artículo 20.DOS de la Ley, entiendo que si el adquirente no fuera empresario o profesional, pero en virtud del destino previsible, los bienes adquiridos fueran a ser utilizados en la realización de operaciones que originen derecho a la deducción, (como por ejemplo su posterior alquiler), podría también ir la operación por IVA.?
Bon dia,
A nuestro parecer, el adquirente debe ser empresario o profesional en todo caso.
La expresión «cuando no cumpliéndose lo anterior» entendemos que se refiere a «el derecho a efectuar la deducción total o parcial del Impuesto soportado al realizar la adquisición» pero no al hecho de que el adquirente debe ser empresario o profesional.
En todo caso, dicho extremo se lo podrán confirmar en la AEAT.
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Buenas noches,
Llevamos a efecto una compra de una finca agrícola hace ahora aproximadamente 2 años, al hacerlo nos acogimos a la exención del iva ¿Existe alguna limitación de fecha para vender dicho bien a los 2 años?
Muchas gracias.
Bon dia,
Que nosotros conozcamos, no existe ninguna limitación en estos casos.
En todo caso, su gestor habitual de IVA le podrá precisar dicha cuestión.
Gracias por leernos y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Han de tener en consideración la regularización del iva durante los nueve años naturales siguientes a la adquisición, su utilización efectiva o puesta en funcionamiento.
Buenos días
En el caso de la venta de un terreno rústico plantado de viña y con rendimiento (empresario en RE agricultura en cuanto a IVA), al estar la venta exenta de IVA si en escritura hace constar la renuncia a la exención del IVA, el precio final del bien no varía. Si se vendía por 10.000 €, con o sin renuncia a la exención, el precio de venta sigue siendo 10.000 ¿sería correcto así?
Bon dia,
Correcto. El precio no varía. Hay que diferenciar el precio y el impuesto a pagar, IVA y AJD en su caso, que no son precio.
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Si se vendo un local Que estuvo alquilado y para poder hacer la renuncia a la exención del Iva e inversión del sujeto pasivo, me doy de alta en el IVa sería correcto o estaría sujeto a TPO.
Bon dia,
Depende de la valoración del órgano gestor de la Agencia Tributaria. A nuestro parecer, estarías actuando como un particular ya que no es suficiente darse de alta en el IVA sino que deberías afectar el inmueble a tu actividad empresarial.
En consecuencia, a la vista de los datos facilitados, la transmisión parece que iría por TPO.
Gracias por leernos y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Buenos días,
Vamos a comprar un local a una empresa inmobiliaria cuyo destino será el alquiler para una actividad. Somos particulares, pero a través de una sociedad civil ya liquidamos iva trimestralmente por el alquiler de otro local, del cuál tributamos al 50% en atribución de rentas. Mi pregunta es, en la compra del nuevo local vamos a tener que pagar el 21% de IVA. Podremos solicitar la devolución del IVA al final del año? o podriamos ir compensando este IVA con los que repercutiremos en el alquiler de dicho local. Muchas gracias
Bon dia Carlos,
Desde esta página web no damos información sobre IVA.
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Hola,
Estoy comprando una propiedad comercial en España con «renuncia a la exención de IVA». El IVA será de 42.000 euros. Tengo entendido que tengo que «devolver» indirectamente este IVA mediante ventas o ingresos por alquiler. Podría obtener ingresos de la propiedad de 800 / mes. Lo cual según mis cálculos me llevaría más de 20 años para «devolver» este IVA. ¿Qué pasará si no genero suficiente IVA a través del alquiler?
Bon dia,
En la web no facilitamos información sobre IVA.
Gracias por leernos y un saludo,
Josep María y Beatriz
Gracias por su interesante artículo. Nos surge la duda de si la siguiente operación estaría sujeta y exenta de IVA (pudiendo renunciar a la exención e invertirse el sujeto pasivo) o bien a ITPO:
Operación: venta de local desocupado (adquirido hace 30 años, de los cuales únicamente 5 años -1990 a 1995- estuvo arrendado, habiendo estado el resto de años en oferta de alquiler )
Vendedor: persona física, pero que ostenta la condición de empresario a efectos de Ley Iva art. 5 por ser arrendador de otros locales (de alta en etiqueta fiscal 036 y declara e ingresa IVA trimestralmene, No tiene consideración de «arrendamiento como actividad económica» -no tiene estructura, y en IRPF declara las rentas obtenidas como rendimiento de capital inmobiliario persona jurídica.
Muchas gracias por su atención
Comprador: persona jurídica, con derecho a deducción del IVA.
Bon dia,
A nuestro parecer, a la vista de la información, se trataría de una segunda transmisión, sujeta a TPO, sin posiblidad de renuncia a la exención.
Muchas gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Gracias por su interesante artículo. Nos surge la duda de si la siguiente operación estaría sujeta y exenta de IVA (pudiendo renunciar a la exención e invertirse el sujeto pasivo) o bien a ITPO:
Operación: venta de local desocupado (adquirido hace 30 años, de los cuales únicamente 5 años -1990 a 1995- estuvo arrendado, habiendo estado el resto de años en oferta de alquiler )
Vendedor: persona física, pero que ostenta la condición de empresario a efectos de Ley Iva art. 5 por ser arrendador de otros locales (de alta en etiqueta fiscal 036 y declara e ingresa IVA trimestralmene, No tiene consideración de «arrendamiento como actividad económica» -no tiene estructura, y en IRPF declara las rentas obtenidas como rendimiento de capital inmobiliario.
Comprador: persona jurídica, con derecho a deducción del IVA.
Muchas gracias por su atención
Bon dia,
A nuestro parecer, a la vista de la información, se trataría de una segunda transmisión, sujeta a TPO, sin posiblidad de renuncia a la exención.
Muchas gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Buenas tardes, soy representante de una sociedad voy a comprar un local para mi actividad, los vendedores son particulares pero algunos de ellos forman una CB, se puede solicitar la renuncia a itp y exencion de iva solo de la parte de los vendedores que forman la cb y pagar itp por el resto de particulares?
Un saludo
Bon dia,
De acuerdo con la regulación de la ley, iría por AJD, que se podría evitar mediante la solicitud de cancelación mediante instancia privada.
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Una duda. ¿Se puede renunciar a la exención meses después de la compraventa, rectificando las autoliquidaciones de IVA así como la factura que se presentaron inicialmente como si no hubiera renuncia?
Bon dia,
A nuestro parecer no. Escogida una opción fiscal, no se puede deshacer.
Gracias y un saludo
Josep M i Beatriz
Hola, buenas tardes, gracias por tu ayuda.
Si los compradores somos dos particulares que hemos constituido una CB, dada de alta como arrendadora y sujeta a IVA, sabemos que podemos renunciar a la exención (el vendedor, en realidad). Pero tenemos una duda… ¿quien paga los AJD? ¿los socios de la CB o la propia CB? ¡Gracias!
Bon dia,
El AJD, si fuera el caso, lo pagarán los adquirentes, persona física, no la CB, que en el impuesto de TPO y AJD no puede ser sujeto pasivo.
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Buenos días
Una CB (empresa social) tiene un local alquilado y lo vende a otra CB ( empresa social también) y que tiene este a su vez también otros locales alquilados pero su actividad principal es un hotel. Podrían renunciar a la exención?
Bon dia,
Por los datos facilitados, entendemos que si.
Gracias y un saludo
Josep Maria y Beatriz