Nota práctica. La base imponible de la cancelación de un derecho de opción de compra en la modalidad de AJD

La DGT ha dictado con fecha 17 de enero de 2020 una consulta, con referencia V0102-20, en la que trata sobre  la base imponible de la cancelación de un derecho de opción de compra en la modalidad de AJD.

Así, señala el centro directivo que en dicho caso es aplicable la regla que el artículo 14.2 de la LTPOAJD prevé para la constitución de un derecho de opción de compra en la modalidad de TPO.

De acuerdo con esto, en la cancelación de un derecho de opción de compra formalizado en escritura pública la base imponible será el valor más grande de entre;

a) Precio o prima pactado.

b) El 5 por ciento de la base imponible de la operación principal (la compraventa).

Dicho en otras palabras, en la cancelación de un derecho de opción la base imponible será la misma que la de la constitución del derecho.

A nuestro parecer, dicho valor no podrá ser objeto de actualización.

Ejemplo

Compraventa entre particulares, por importe de 200.000 euros. Se constituye una opción de compra con una prima de 7.000 euros.

La constitución de la opción de compra estaría sujeta a TPO, siendo la base imponible el valor más grande de entre;

a) Precio o prima pactado, esto es, 7.000 euros.

b) El 5 por ciento de la base imponible de la operación principal (la compraventa), esto es, 10.000 euros.

Por tanto, la base imponible sería 10.000 euros, que es el mayor de los dos valores.

La cancelación de la opción de compra estaría sujeta a AJD ( no es hecho imponible en TPO) y la base imponible sería la misma de la constitución, esto es, 10.000 euros, pues ése es el valor del derecho anotado, sin que el hecho de que se solicite la cancelación, por ejemplo, cinco años más tarde (y el inmueble pueda haber incrementado de valor) varíe la base imponible de la cancelación.

En todo caso, conviene tener presente que la aplicación de la regla del artículo 14.2 de la LTPOAJD a la modalidad de AJD, tanto en la constitución como en la cancelación de un derecho de opción de compra es una cuestión controvertida, existiendo jurisprudencia de algunos TSJ que abogan por la no aplicabilidad de la regla del 14.2 de la LTPOAJD, pensada para TPO, para la modalidad de AJD.

El texto de la consulta, aquí;

V0102-20 Cancelación Opción… by Tottributs on Scribd