El TSJ de Madrid dictó el pasado día 28 de julio de 2022 una interesante sentencia, con referencia de recurso 719/2020, que trata sobre la fiscalidad de la cesión de los derechos derivados de un contrato de compraventa, que se conoce popularmente como derechos de “pase”.
El supuesto de hecho consistía en la cesión de los derechos derivados de un contrato de compraventa por parte de un particular a otro, en relación a un inmueble cuya construcción ya había finalizado si bien todavía se debían importantes cantidades al promotor.
A este respecto, la Administración y el TEAR entendieron que resultaba aplicable el artículo 17 de la Ley de TPO y AJD y giraron la correspondiente liquidación tributaria fijando como base imponible el valor total del bien inmueble cuyos derechos se cedían, al estar ya finalizada la construcción del mismo.
Sin embargo, el TSJ de Madrid, en una interpretación finalista de la norma, dio la razón al contribuyente argumentando lo siguiente:
a) En primer lugar, el TSJ de Madrid recuerda que la nueva redacción del artículo 17 de la Ley TPO y AJD tiene como finalidad «mejorar la situación de los particulares en el mercado inmobiliario» y la de «evitar un gravamen impositivo que, sumado al que se produce por el IVA que satisface el nuevo propietario del derecho cuando adquiere la vivienda, hacía, en la práctica, casi imposible la transmisión de estos derechos» tal y como se punta en la exposición de motivos de la Ley 4/2008, de 23 de diciembre, que reformó dicho precepto.
b) En segundo lugar, el TSJ señala que la verdadera naturaleza jurídica de acto sometido a gravamen no es la adquisición de un inmueble en un cierto estado de construcción sino el derecho de crédito a su adquisición futura, que se encuentra, además, supeditada al abono por el cesionario al promotor de las cantidades que aún no hubieran sido satisfechas al cedente.
c) Es por ello que el «valor real del bien en el momento de la transmisión del crédito» está constituido por el valor del inmueble (precio total del inmueble y anejos pactado en el inicial contrato privado de compraventa, siempre que la Administración acepte el valor declarado) menos el importe de las cantidades que aún deberá abonar el cesionario al promotor. Y ello es así ya que en el negocio jurídico que se analiza, el cesionario no está adquiriendo o comprando del cedente un derecho a recibir en el futuro un inmueble (vivienda y anejos) sin más, sino un derecho a adquirirlo siempre que abone al promotor las cantidades pendientes, y ello significa que el valor del derecho de crédito que adquiere debe fijarse en función de las cantidades que aún queden pendientes de abonar al promotor, de forma que el valor del derecho de crédito que adquiere el cesionario será menor cuanto mayores sean esas cantidades pendientes.
Por nuestra parte señalar que compartimos el criterio sostenido por el TSJ de Madrid, que califica, a nuestro parecer, acertadamente la operación, dándole el tratamiento fiscal que parece más respetuoso con la capacidad económica puesta de manifiesto, pues está claro que, si el cesionario no abona las cantidades pendientes al promotor, no adquirirá el inmueble.
Por tanto, gravar al cesionario como si hubiera adquirido el inmueble es desproporcionado.
No se trata de hacer lo más fácil, que es girar la liquidación más elevada “al bulto”, sino de situar el acto en el contexto en que se ha realizado, calificándolo jurídicamente como lo que es, poniendo en relación el hecho imponible con la base imponible para dar una respuesta proporcionada y ajustada al principio de capacidad económica.
El texto de la sentencia, aquí:
STSJ de Madrid de 28 de Julio de 2022 Pase Inmobiliario by josep maria vazquez moreno on Scribd