La DGT ha dictado en el mes de enero dos consultas, con referencia V0027-23 y V0051-23, en las que trata de la fiscalidad en el gravamen de AJD de las novaciones de préstamo hipotecario en las que se libera a un codeudor al hilo de una operación de extinción de condominio.
A este respecto, la consulta V0027-23 trata del supuesto en el que se extingue un condominio y, como forma de pago, el adjudicatario se subroga en la parte del préstamo que correspondía al cedente, sin que comparezca el Banco para proceder a la liberación de la misma.
En este caso, la DGT señala que al no comparecer el Banco para liberar a la parte cedente no se realiza el hecho imponible de liberación de deudor, por lo que no puede producirse la sujeción a gravamen de AJD.
Por tanto, de dicha consulta se colige la necesidad de que comparezca el Banco para liberar a la parte cedente para que se merite el gravamen de AJD. Si no comparece el Banco, no existe acto que pueda quedar sujeto a AJD.
En la segunda de las consultas, V0051-23, se trata igualmente de una operación de extinción de condominio en la que, esta vez sí, comparece le Banco para novar el préstamo y proceder a la liberación de la parte cedente.
En este caso, sí que se produce el hecho imponible de la liberación de deudor, que es inscribible en el Registro de la Propiedad, por lo que se produce el devengo de AJD.
El sujeto pasivo será la parte adjudicataria y el tipo de gravamen de AJD el que esté vigente en la CA que corresponda.
Por lo que hace a la base imponible, si bien la consulta no se refiere a ella, si que es una cuestión que ya fue resuelta por la propia DGT en la consulta V3397-20, en la que señaló que estaba constituida por la responsabilidad hipotecaria de que el codeudor queda liberado, esto es, la parte que le correspondía en el capital pendiente más los intereses y cualesquiera otros conceptos incluidos en la hipoteca, esto es, la total responsabilidad hipotecaria del saldo pendiente de la mitad o parte indivisa del préstamo de la cual respondía el codeudor saliente.
El esquema de tributación puede resumirse así:
| Hecho imponible | Liberación de deudor al hilo de una extinción de condominio. |
| Requisitos | Debe comparecer el Banco para consentir la liberación en escritura pública. |
| Base imponible |
La total responsabilidad hipotecaria del saldo pendiente de la parte indivisa del préstamo de que respondía el codeudor saliente. |
| Sujeto pasivo | El adjudicatario del bien, que consiente la liberación de la responsabilidad del préstamo del codeudor saliente. |
| Tipo de gravamen | Actos Jurídicos Documentados al tipo que corresponda en la CA. |
Buenas tardes.
En mi caso, creo que como la segunda de las consultas, intervino el banco. La deuda hipotecaria inicial era de 198.000€ (162.000€ + intereses y resto de conceptos), y el capital pendiente era de 148.000€. La gestoría del banco nos dice que debo pagar el AJD del 1,5% de la deuda hipotecaria inicial (casi 3000€) cuando en todos los artículos y foros que leo me parece entender que debería ser solo del capital pendiente y solo de la mitad, es decir, la deuda que corresponde al deudor que sale (quizá el 1,5% de 100.000€ o incluso menos). Es esto así como digo o tiene razón la gestoría del banco? Muchas gracias.
Bon dia,
Es así como dices. Total responsabilidad hipotecaria del saldo pendiente. Si son dos prestatarios, la mitad de dicha magnitud.
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Bon dia,
Si se hubiese autoliquidado mal, solicite devolución ingresos indebidos.
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz
Muchas gracias, Josep Maria y Beatriz.
Trataré de conseguir que la gestoría autoliquide correctamente, y si no estoy a tiempo, procederé según indicáis.
De nuevo, muchas gracias.
Saludos cordiales,