Cuando en garantía de un préstamo o crédito se hipotecan dos o más fincas la normativa hipotecaria exige que se distribuya la garantía entre las diferentes entidades registrales, especificándose los importes máximos por los cuales responderá cada finca.
La consulta de la DGT V863-18 de 28 de marzo se ocupa de un supuesto que se produce con cierta frecuencia en la práctica y que consiste en la liberación de la responsabilidad hipotecaria de una de las fincas hipotecadas y su sustitución por otra que pasará a responder del importe por el cual respondía la finca liberada.
La DGT señala que en dicho supuesto se dan dos convenciones o actos;
a) La liberación o cancelación de hipoteca
b) La constitución de una nueva garantía hipotecaria en la finca que entra a sustituir a la liberada de la garantía hipotecaria
Por lo que hace al primero de los actos, esto es, la liberación o cancelación de hipoteca, la DGT señala que está exenta de la modalidad de AJD al amparo del art. 45.I.B.18 de la LTPOAJD.
Por lo que hace al segundo de los actos, esto es, la entrada de una nueva finca que pasará a responder del importe por el cual fue liberada una de las fincas, la DGT señala que la base imponible, en dicho caso, será la total responsabilidad hipotecaria del importe por el cual respondía la finca liberada y no la total responsabilidad hipotecaria por la cual respondían las fincas hipotecadas (la finca liberada y la finca no liberada).
La consulta, a nuestro parecer, despeja ciertas dudas ya que no es infrecuente entender que en el supuesto analizado se produce una redistribución de la carga hipotecaria, que tiene una fiscalidad más gravosa, ya que en dicho caso, la base imponible sería la total responsabilidad hipotecaria por la cual responden las fincas hipotecadas (la finca liberada y la finca no liberada).