El artículo 552-11.3 del Código Civil de Cataluña permite disolver situaciones de titularidad compartida o condominio mediante la adjudicación a uno o varios de los comuneros de la nuda propiedad y a otro u otros del usufructo.
Así, dice el citado artículo que «Puede efectuarse la división adjudicando a uno o más cotitulares el derecho real de usufructo sobre el bien objeto de la comunidad y adjudicando a otro u otros cotitulares la nuda propiedad».
El citado mecanismo tiene carácter potestativo y exige el acuerdo unánime de los copropietarios.
Como mecanismo de disolución de situaciones de copropiedad, si el mismo se realiza sin que hayan excesos de adjudicación, dicho acto tendrá la calificación de disolución de comunidad, debiendo tributar, a nuestro parecer, únicamente en concepto de AJD al amparo de lo previsto en el art. 61 del RTPOAJD.
En este sentido, el citado art. 61 del RTPOAJD en ningún caso especifica que tipo de derechos deben recibirse en la disolución de comunidad sino que la misma debe hacerse sin excesos para que tribute únicamente por AJD.
En consecuencia, adjudicándose en el acto de disolución los derechos de nuda propiedad y usufructo y siempre y cuando los valores de éstos no excedan de la cuota de participación en la comunidad, dicha disolución a nuestro parecer, debe tributar únicamente por AJD.
Ejemplo
Inmueble valorado en 200.000 euros del que son copropietarios cuatro hermanos.
Corresponde a cada comunero una cuota de participación del 25 por ciento, de manera que en la disolución de la comunidad deben recibir bienes o derechos por un valor de 50.000 euros cada uno.
Así, por ejemplo, si uno de los comuneros tiene 64 años, puede asignarse a este el usufructo vitalicio, que daría lugar a un 25% de usufructo (89-64) y el resto, que sería nuda propiedad, esto es, el 75 por ciento restante, se podría repartir entre el resto de comuneros por partes iguales, recibiendo todos derechos cuyo valor se corresponde con su cuota de participación en la comunidad, esto es, 50.000 euros.
Siguiendo con el mismo ejemplo, puede adjudicarse un usufructo temporal por un periodo de 12 años a uno de los comuneros, que daría lugar a un porcentaje del 24% de usufructo (recordemos, 2% por cada año), que supone un valor del derecho de 48.000 euros. El resto, esto es, el 76%, puede repartirse por partes iguales entre el resto de comuneros, que adquirirían un 25,33 % de nuda propiedad cada uno. El pequeño exceso que se produce, 2000 euros, tributaría por TPO al 10 por ciento si hubiere contraprestación en metálico, siendo los obligados tributarios los nudos propietarios.
En caso contrario, si el exceso fuese gratuito, tributaría por el impuesto de donaciones, siendo igualmente sujetos pasivos los nudos propietarios.
Ambos ejemplos ponen de manifiesto una cierta dificultad práctica a la hora de realizar adjudicaciones equivalentes que eviten excesos de adjudicación.
En definitiva, si bien el mecanismo que aquí exponemos no parece ser el más usual para salir de la indivisión conviene, en todo caso, no desconocer esta herramienta que ofrece el CCC pues, en algunas situaciones, puede llegar a ser útil.
En todo caso, habrá que ver como resuelve estos casos la Agencia Tributaria de Cataluña.
¿Es posible la disolución de comunidad mediante la adjudicación de usufructo y nuda propiedad en Andalucía? En mi caso la Notaría me dice que no es posible , por lo que se haría mediante permuta y donación para el exceso de adjudicación
Bon dia,
Coincidimos con lo que apunta la notaria. La figura que comentamos está regulada expresamente en el Código Civil de Cataluña pero no en el Código Civil estatal.
Gracias y un saludo,
Josep Maria y Beatriz